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土地建物総合コンサルティング業務を行っております。

ｾﾝﾁｭﾘｰ21神戸不動産のｺﾝｻﾙﾃｨﾝｸﾞ事例

　　　不動産の有効活用、ご相談ください

老朽化した建物を買取ったケース

古いアパートのある建物の売却を検討しているとの連絡を受けました。早速私が現地に足を運んでみると、想像をはるかに超えて建物が老朽しており、現居住者からも雨漏りなどのクレームが多く不動産を維持することが非常に困難になっているようでした。現所有者様は80歳前後の依頼者の母親のご兄弟でした。どうして処分をしないのかと尋ねたところ、建築したのが自分の父親で取り壊すと親族・近隣住民・賃借人に申し訳がないという理由でした。大切な思い出のある物件だけに処分する事に、躊躇いがあるのは当然ですが、実際の年間収支を調べると、固定資産税などの公租公課を払う事が精一杯で、修繕維持費のほとんどは、依頼者が自費で赤字になっておりました。万が一災害でも発生したらどうするつもりだったのだろうか？

早速私どもが調査を行ったところ、該当する物件は、『再建築不可』であるため、取り壊すことも容易ではないことになりました。早速私の知人で、最建築不可物件を購入していた方がいたので、物件情報を紹介するとすぐに前向きな回答が得られましたが、なにせ建物が斜面地にあり、境界がはっきりせず、残地物がかなりあったため私どもも仲介することに少しリスクを感じました。売主様に何を確認しようとしても、そういった土地建物の事はわからなかった。当然といえば当然ですけど・・・・・、どうすればいいのか考えました・・・購入者様が不安に思うことは、物件の残地物の撤去と物件の不具合の改善、そして将来的に土地の境界などでトラブルが発生しないか？などでした。そういったお客様の不安を取り除くために、当社が買い取り、荷物を撤去し境界画定・筆界確認を行い、雨漏りを改修し販売し、お客様に非常に喜んで購入していただきました。

例えば、中古車を個人間で売買するとき、新しい車であればまだ安心だと思います。しかし、明らかに古い車であり、欠陥が明らかな場合『私がちゃんと直して、きれいにして売ります。この車の事は、私が一番知っているから・・・』長い間、動産、不動産を問わずに所有されていると余計にそう思われる事は理解できますが・・・

大きな買い物である不動産でも、同じことが言えるのではないでしょうか・・・

借地人・底地人の問題を解決

１０年以上前に駐車場の契約を締結したオーナー様から携帯電話に連絡がありました。オーナー様から実は借地権を持っているのだが、借家人が３年以上も地代が未納であるどうすれば良いか？と相談を受けました。早速、地代の納付状況の確認を行いました。すると結構皆様未納者が多く税金を払ってしまうと、かなりの利益が圧縮されていました。現地確認で足を運んでみると、さらに驚いたことに・・・TVで見たことがあるようなゴミ屋敷が有りました・・・早速、地代の支払いをお願いに行くと、取り合ってくれるような相手ではありませんでした。それから借家人の内容をいろいろな人に聞いていくと、すでに物件からは別のところで生活をしていると情報を得られました。他の借家人殆ど連絡をすれば払っていただくように改善しました。オーナー様も体調が優れないため現地に足を運べないためこうなったのでしょうが、気分のいい話ではない。借家人に確認すると『土地を購入したい』という方が半数近くいたため、オーナー様に売却する意思確認をしたところ、売却の意思確認をすることができました。その際に、もともと借家の前面道路が、建築基準法上の道路でなかったため、道路の位置指定を取り、それぞれ隣接地と境界確定を行い、更地部分は購入し、建売住宅用地として販売しました。借地を所有していると特に問題が生じやすいですね？

どのようなことでもご相談ください

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古家付土地を購入～事業用地

知人からの依頼で不動産を売ってほしいとの依頼がありました。早速現地に行ってみると、敷地面積７０坪に建物が３棟建設されており、１棟は未登記のままでした。所有者様は７０歳後半、とっくに物件からは引っ越しており、そろそろ施設に入らなくてはならない状況でした、建物はやはり老朽化が進んでおり、すでに査定価格はゼロでした。早速当社で残地物のうち貴重品を所有者様に引き取ってもらうためにリサイクル業者の手配をしました。そして、建物の解体工事にかかりました。購入希望者が業者さまであったため、事業用地として活用するためには、土地の境界確定・塘路の敷地の明示・筆界確定・測量の作業があったのですが、近隣住民はすでに亡くなられていた方の名義のままであったり、賃借人がいたりとなかなか作業が難航してしまいました。建物の解体に着手するときは、所有者様にも見に来ていただきましたが、建物をじっと見ておられて、少し感涙的な情景でした。

相続～任意売却を行った事例

私が親しくしていたオーナー様から不動産売却の依頼をいただきました。しかし、そのオーナー様は他界されており、奥様から依頼をいただきました。しかしながら、物件には抵当権が設定されていました。ご自分で事業をされていたため当然なのですが、根抵当権が設定されている上、団体信用組合保険がなくオーナー様の他界による債務の消滅は不可能でした。当然このまま放っておけば競売されます。その前に『任意売却』を行うことにしました。債権者が３社あり苦戦しましたが、賃借人、遺族の皆様にも納得の行く方法をとることが出来ました。

任意売却を行った事例

ご主人が会社を経営されており、ご主人名義と奥様名義でマンションを所有しておりました。様々な事情があり離縁することになってから２年銀行から住宅ローンの支払いの催促が目立つようになりました。最初のうちは処理をしていたものの、やがて督促状が届き、競売申立てがなされました。競売申立てを受けたのですがどうすればいい？からのご相談でした。様々な経済情勢の変動などにより住宅ローンの支払い未納による任意売却・競売される事は、非常に多くたっていると思います。この場合は抵当権者が銀行さんだけであったので銀行様は非常に前向きでしたので、早い売却を行うことができました。抵当権が複数ある場合は当社は各分野の専門家に依頼するようにしております。任意売却に持って行けたため①引っ越し代の確保と②債務の確定が比較的早めに把握できたと喜んでいただきました。人目に付き前に売却できたことも幸せであったのかもしれません。

アパートを新築したケース

両親の所有するアパートがあったのですが、阪神淡路大震災で全壊の被害を受けそのまま更地に解体し現在は駐車場に使っている土地上がりました。父親が死去し兄弟３名と妻との間で相続が発生しました。現在に至るまで駐車場は妻と故主人が健全経営しており、兄弟にも配分していたようでした。しかしコインパーキングが増えてきたこともあり、空き区画が出始めてきたところでした。そこで当社がご紹介させていただいたのがアパート経営でした。最初は皆様不安がられていましたが、駐車場を解体、現場管理事務所を撤去して様々なプランニングしていくと皆様利益よりもいい物件を建てたいという気持ちが手に取るようにわかりました。そしてアパートは大手業者が建設したものなので３０年の１括サブリースとなっているため収支計画は非常に簡単になり配当がはっきりとわかるので皆様にお喜びいただきました

狭小地を時間貸駐車場へ

知人からの紹介で親族が所有されているという、２件連棟戸建を見に行くことになりました。借地物件だったのですが借地人に確認を取ったところ、連棟のとなりの空物件をまとめて買って頂けるのであれば底地権（土地）を売却しても良いとの事でした。近隣地はというと、商店街などもないエリアだったのですが、近隣に大きな病院と開発団地があり、駐車場の普及率は意外と低いもので、病院来庁の際の駐車場待ちはひどいものでした。早速いろいろな業者に条件を確認したところ、機材設置費用が結構かかる場合も多く、なかなかいい話を聞くことがありませんでした。しかし１社だけが初期投資０円で工事費用も全額リースに組み込める業者があり、そちらでお世話になることにしました。駐車場の区画数は少ないですが、非常に低コストで投資を開始することが出来た事例です